’탁상감정’이라는 단어는 감정평가 관련 법 어디에도 없습니다. 법이 정하는 감정평가는 감정평가사가 자격을 표시해 서명·날인한 감정평가서를 발급하는 것으로 완성되고(감정평가법 제6조), 실무상 현장조사(실지조사)를 원칙으로 합니다. 탁상감정은 이 요건을 하나도 갖추지 않은, 책상 위에서 시세 자료로 어림잡은 값입니다. 법은 ’보수를 받고 하는 감정평가업’을 자격자에게만 허용하는데, 탁상감정이 무료 관행이 된 배경에는 이 구조도 있습니다.

왜 값이 달라질까 — 같은 건물에 20억 차이가 난 이유

탁상감정과 정식 감정의 값은 자주 다릅니다. 이유는 단순합니다. 현장에 안 가봤기 때문입니다. 리모델링이나 하자 같은 집 상태, 조망·일조·소음 같은 현장에서만 확인되는 조건이 빠지고, 견적 시점과 평가 시점의 시세 변동도 끼어듭니다. 업계에서는 아파트도 몇 % 수준의 오차를 안내하고, 개별성이 강한 물건일수록 격차는 더 커질 수 있습니다.

그런데 흥미로운 건, 현장을 다 보고 하는 정식 감정끼리도 값이 갈린다는 사실입니다. 실제로 한 건물을 두고 국세청이 의뢰한 감정평가는 106억 원, 납세자가 의뢰한 감정평가는 87억 원이 나와 20억 원 가까이 차이 난 사례가 있습니다(과세는 평균인 97억 원으로 이뤄졌습니다). 감정평가는 목적과 관점이 개입하는 전문 판단이지 자판기가 아니라는 것 — 하물며 현장도 안 본 탁상감정 숫자를 계약이나 세금 계획의 근거로 삼으면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

그래서 언제 어느 쪽이면 충분한가

탁상감정으로 충분한 경우: 대출을 알아보는 초기 단계에서 한도를 가늠할 때, 정식 감정을 의뢰하기 전에 예상 가액대를 확인할 때. 금융권 실무에서도 본심사 전 단계에 널리 쓰이고, 국세청조차 상속·증여 조사 대상을 고를 때 탁상감정가로 1차 선별을 합니다. ’참고용’으로는 검증된 도구인 셈이죠.

정식 감정평가가 필요한 경우: 상속·증여 세금 신고, 소송·재산 분쟁, 보상, 그리고 은행이 정식 담보평가를 요구할 때. 이때는 감정평가서라는 문서 자체가 효력의 근거라 탁상감정으로 대체할 수 없습니다. 비용은 국토부 고시 요율로 정해져 있어 예측 가능합니다. 감정평가 수수료, 10억 아파트면 얼마일까

경계선의 요령은 하나입니다. 그 숫자로 ’결정’을 하게 되는가. 참고만 한다면 탁상감정, 그 값에 돈과 법적 효과가 걸린다면 정식 감정평가입니다.

자주 묻는 질문

정리하며

탁상감정은 빠르고 공짜인 대신 현장도 책임도 없는 참고용 추정치고, 정식 감정평가는 비용이 드는 대신 법적 효력과 책임이 따르는 공식 값입니다. 참고할 땐 탁상으로 가볍게, 결정할 땐 감정평가서로 확실하게 — 이 한 줄이면 공짜 감정에 발목 잡힐 일은 없습니다.

본 글은 공개 자료 리서치를 바탕으로 정리한 정보이며, 개별 물건의 가액 판단은 감정평가법인 등 전문가와의 상담이 필요합니다. (기준: 2026년 7월)

참고 자료

1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조·제6조·제25조·제28조 — 국가법령정보센터
2. 국세청 감정평가 사업과 탁상감정 실무 — 세정일보
3. 금융권 탁상감정 관행 — 서울경제